IMU 2026: calcolo, scadenze e pagamento

Per calcolare l’IMU 2026 su una seconda casa servono rendita catastale, quota e mesi di possesso e aliquota del Comune. Calcola l’imposta, sottrai l’acconto già versato e paga il saldo con F24 entro il 16 dicembre. Prima distingui abitazione principale esente, immobili ordinari e casi con agevolazioni.

Per quali immobili puoi seguire questa guida

L’IMU è l’Imposta municipale propria. Qui trovi il calcolo ordinario dei fabbricati con rendita, soprattutto seconde case senza riduzioni, e il pagamento senza compensare crediti fiscali. Non applicare automaticamente l’esempio a terreni, aree edificabili, immobili produttivi del gruppo D, immobili storici o inagibili, comodati agevolati e affitti a canone concordato. Per questi casi trovi sotto un percorso preciso per ottenere il conteggio dall’Ufficio Tributi o da un professionista.

Controlla prima dove si trova l’immobile: in Friuli Venezia Giulia opera l’ILIA, Imposta locale immobiliare autonoma; nelle province di Trento e Bolzano operano rispettivamente IMIS, Imposta immobiliare semplice, e IMI, Imposta municipale immobiliare. Cerca sul sito del Comune il nome di quell’imposta e l’anno 2026: non copiare il codice IMU 3918 in un versamento per questi tributi.

Prima casa ed esenzione: cosa controllare

Per abitazione principale conta l’immobile nel quale il possessore ha sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale. Aver ottenuto l’agevolazione “prima casa” quando hai comprato non basta. L’abitazione principale è esente se non appartiene alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Le pertinenze agevolabili sono al massimo una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7: due garage C/6 non diventano entrambi esenti.

Per un’abitazione principale A/1, A/8 o A/9 si applicano l’aliquota dedicata e la detrazione prevista dalla legge; non utilizzare il semplice esempio della seconda casa. Se nell’atto compare un usufrutto, cioè il diritto di usare un bene altrui e ricavarne utilità, un diritto di abitazione, cioè il diritto di abitarvi, o la sola nuda proprietà, cioè la proprietà gravata dall’usufrutto altrui, porta l’atto all’Ufficio Tributi per identificare chi deve versare prima di intestare l’F24.

Cosa preparare prima del pagamento

Identifica l’imposta applicata dal Comune dell’immobile: in Friuli Venezia Giulia ILIA, a Trento IMIS e a Bolzano IMI hanno regole e codici diversi dall’IMU. Per IMU, l’abitazione principale con residenza e dimora abituale è esente salvo A/1, A/8, A/9; l’agevolazione “prima casa” all’acquisto non prova questa esenzione. Se hai usufrutto o diritto di abitazione, porta l’atto all’Ufficio Tributi per individuare il contribuente prima del conteggio.
Visura catastale: il documento con categoria, rendita e identificativi dell’immobile. La rendita non è il prezzo di acquisto e non è l’affitto incassato.
Atto di acquisto, vendita o successione: servono data, diritto e quota posseduta. Il 50% diventa 0,50 nel calcolo.
Uso dell’immobile nel 2026: seconda casa, abitazione principale, locazione oppure altra situazione; annota le date di eventuali cambiamenti.
Prospetto delle aliquote e regolamento del Comune: l’aliquota è la percentuale da applicare alla base di calcolo.
Solo se hai già versato l’acconto 2026: recupera la quietanza, il documento che attesta il versamento eseguito, non il modulo F24 ancora da pagare. Se non hai pagato entro il 16 giugno, chiedi all’Ufficio Tributi o al professionista il ravvedimento con sanzioni e interessi calcolati per il giorno del pagamento.
Codice fiscale del contribuente e strumento di pagamento. L’F24 è il modello con cui versi imposte e contributi; il codice catastale del Comune identifica il destinatario dell’IMU.
Apri la ricerca IMU del Dipartimento delle Finanze, scrivi il Comune dell’immobile in “Comune”, premi “avvia la ricerca” e scegli la provincia corretta. Seleziona 2026 in “Anno delibera”, premi “Procedi” e cerca nel prospetto l’uso reale dell’immobile. Se non c’è un prospetto 2026, riapri la ricerca prima del saldo: per la sua efficacia è rilevante il 28 ottobre. Chiedi all’Ufficio Tributi se vale l’aliquota precedente o quella di base per assenza del primo prospetto valido 2025: non scegliere un valore a caso.
Per fabbricati ordinari senza riduzioni calcola rendita × 1,05 × coefficiente × aliquota × quota × mesi/12. Coefficienti: 160 per A esclusa A/10 e C/2, C/6, C/7; 80 per A/10; 140 per B e C/3, C/4, C/5; 55 per C/1. Scrivi 0,0106 per 1,06% e 0,50 per metà proprietà. Conta il mese se il possesso supera metà dei giorni; il giorno del trasferimento e il mese a parità di giorni spettano all’acquirente. Se uso o quota cambiano, separa i periodi.
Dal dovuto annuo 2026 sottrai l’acconto effettivamente pagato, senza sottrarlo una seconda volta. Arrotonda il versamento all’euro: fino a 49 centesimi per difetto, da 50 per eccesso. Sul sito del Comune cerca “IMU 2026” e apri il servizio Tributi: usa il calcolatore lì collegato oppure chiedi il conteggio con rendita, quota, uso, date e acconto. Per agevolazioni, terreni, aree edificabili o immobili D fai predisporre il modello dall’Ufficio Tributi o da CAF/commercialista, indicando la specifica condizione.
Ottieni il modello F24 del tuo conteggio. Per la seconda casa ordinaria confronta codice fiscale, Comune dell’immobile, codice tributo 3918, anno 2026, numero immobili, importo a debito e casella saldo o acconto. Nel modello ordinario usa “IMU e altri tributi locali”; il campo rateazione/mese di riferimento resta vuoto per 3918. Usa righe distinte per Comuni/codici diversi e un modello per contribuente. Scegli uno solo dei percorsi di pagamento successivi; con crediti fiscali in compensazione consegna invece F24 e credito a un intermediario che usa i servizi telematici dell’Agenzia.

1. Trova l’aliquota del tuo Comune, non quella di un esempio

Apri la ricerca IMU del Dipartimento delle Finanze. Nel campo Comune scrivi quello dove è situato l’immobile e premi avvia la ricerca. Se compaiono più risultati, scegli quello con la provincia corretta.
Nella scelta dell’annualità seleziona 2026 in Anno delibera e premi Procedi. Confronta nome, provincia e codice del Comune mostrati nel risultato.
Apri il prospetto delle aliquote disponibile. Cerca la destinazione effettiva del tuo immobile e leggi anche le condizioni della riga: “abitazione locata” e “abitazione a disposizione” possono avere aliquote differenti.
Per ricostruire l’acconto ripeti la ricerca scegliendo 2025: l’acconto ordinario del 16 giugno 2026 riguarda il primo semestre 2026, con aliquote e detrazioni dell’anno precedente. Per il saldo del 16 dicembre calcola tutto il 2026 con le aliquote efficaci per il 2026 e sottrai quanto hai già versato.

Se non trovi il prospetto 2026: l’assenza prima del 28 ottobre non equivale a un’esenzione. Per l’efficacia delle aliquote è rilevante la pubblicazione ministeriale entro il 28 ottobre. Il chiarimento MEF per il 2026 distingue due situazioni: senza un nuovo prospetto approvato e pubblicato nei termini, restano le aliquote dell’anno precedente; per i Comuni privi anche del primo prospetto valido nel 2025 continuano invece le aliquote di base fino al primo prospetto regolare. Prima del saldo riapri la ricerca; se il documento manca ancora, chiedi all’Ufficio Tributi quale dei due casi riguarda il Comune, senza scegliere autonomamente un’aliquota di base.

2. Conta i mesi e applica la formula

Per un fabbricato ordinario con rendita, senza detrazioni o riduzioni, il conto è: rendita × 1,05 × coefficiente catastale × aliquota × quota × mesi/12. Il fattore 1,05 rivaluta la rendita del 5%. Per trasformare l’aliquota in numero, 1,06% diventa 0,0106; se il prospetto usa il “per mille”, 10,6‰ corrisponde allo stesso 0,0106.

Gruppo A esclusa A/10, e categorie C/2, C/6, C/7: coefficiente 160.
A/10: 80.
Gruppo B, C/3, C/4 e C/5: 140.
C/1: 55.

Un mese si conta interamente se il possesso supera metà dei suoi giorni. Il giorno del trasferimento conta per l’acquirente; in caso di giorni uguali fra venditore e acquirente, il mese spetta interamente all’acquirente. Esempio: acquisto il 16 settembre: il venditore possiede per 15 giorni e l’acquirente per 15; settembre conta per l’acquirente. Non dividere l’imposta annuale per 365 per sostituire questa regola.

Esempio di calcolo, non aliquota da riutilizzare: seconda casa A/3, rendita 500 euro, intera proprietà per dodici mesi, nessuna riduzione, aliquota ipotetica 1,06%. La base è 500 × 1,05 × 160 = 84.000 euro. L’imposta annua è 84.000 × 0,0106 = 890,40 euro. Se possiedi soltanto metà dell’immobile, il tuo importo è 445,20 euro prima dell’arrotondamento. Se uso, quota o aliquota applicabile cambiano durante l’anno, calcola separatamente i periodi interessati e somma i risultati.

Per il saldo sottrai l’acconto effettivamente pagato dal dovuto annuo. Arrotonda l’importo del versamento all’euro: fino a 49 centesimi per difetto, da 50 centesimi per eccesso. Non arrotondare la rendita o ogni moltiplicazione intermedia. Per importi piccoli apri anche il regolamento del tuo Comune e cerca “versamento minimo”: il limite locale non va copiato da un altro Comune.

3. Usa il calcolo comunale oppure chiedi assistenza con i dati giusti

Apri il sito istituzionale del Comune dell’immobile. Nella ricerca interna scrivi IMU 2026, quindi apri la pagina del servizio Tributi. Segui soltanto il calcolatore collegato da quella pagina, anche se si apre sul sito di un fornitore esterno.
Se il calcolatore è disponibile, scegli l’anno 2026 e inserisci categoria, rendita, quota, periodo e uso. Per le date inserisci quelle dell’atto; confronta i mesi ottenuti con la regola spiegata sopra.
Controlla nel riepilogo aliquota, base di calcolo, quota, mesi e acconto. Scarica l’F24 e il prospetto se il programma li produce. Il calcolatore non ha eseguito il pagamento soltanto perché ha creato un PDF.
Se non esiste un calcolatore, oppure non trovi la tua destinazione d’uso, torna alla pagina comunale e apri i contatti dell’Ufficio Tributi. Chiama o scrivi al recapito pubblicato chiedendo un appuntamento per “conteggio IMU 2026 e modello F24”. Indica indirizzo, categoria, rendita, quota, date e uso dell’immobile e porta anche la quietanza dell’acconto.

Per terreni e aree edificabili porta rispettivamente la visura del terreno e i dati urbanistici dell’area; per immobili D chiedi esplicitamente la separazione fra quota statale e comunale. Per comodato, canone concordato, immobile storico o inagibile porta contratto o documentazione che prova la condizione: non dimezzare da solo l’importo. Se il Comune non offre il conteggio individuale, prenota un CAF, Centro di assistenza fiscale, oppure un commercialista chiedendo il servizio IMU e il preventivo. Chiedi di ricevere il prospetto con le condizioni applicate e l’F24 intestato al contribuente corretto.

4. Controlla l’F24 prima del pagamento

Per una normale seconda casa soggetta a IMU il codice tributo è 3918, relativo agli altri fabbricati dovuti al Comune. Non vale per abitazione principale imponibile, terreni, aree edificabili o fabbricati D. Nell’F24 ordinario controlla la sezione IMU e altri tributi locali:

codice fiscale e dati anagrafici del contribuente;
codice catastale del Comune dell’immobile, non quello dove abiti;
codice tributo 3918 per la seconda casa ordinaria;
anno di riferimento 2026, anche se il pagamento riguarda un acconto tardivo;
numero degli immobili cui si riferisce la riga, importo a debito e casella acconto oppure saldo;
campo rateazione/mese di riferimento vuoto per il codice 3918: i mesi di possesso servono al calcolo, non vanno scritti qui.

Usa righe distinte per Comuni o codici tributo differenti e un modello intestato a ciascun contribuente per la sua quota. L’F24 semplificato ha una disposizione diversa: se il calcolatore lo ha prodotto, seleziona quel tipo di modello nel pagamento e copia le sue righe, senza trasformarle a memoria in F24 ordinario.

Come fare passo passo

Il percorso seguente riguarda un versamento a debito senza crediti in compensazione, cioè senza usare un credito fiscale per ridurre la somma da pagare. Se vuoi utilizzare il credito del 730, occorre il canale telematico dell’Agenzia delle Entrate o un intermediario abilitato: consegna a CAF o commercialista il prospetto del credito e l’F24 IMU, non inserire quel credito nel pagamento ordinario Poste.

App Poste Italiane, su Android e iPhone

Apri l’app ufficiale Poste Italiane indicata nella pagina F24 di Poste ed entra con le tue credenziali. In Operazioni tocca F24.
Scansiona, carica oppure inserisci i dati dell’F24 ordinario o semplificato. Confronta ogni campo con il modello, soprattutto contribuente, Comune, anno e importo: una scansione può leggere male una cifra.
Scegli lo strumento disponibile tra conto BancoPosta, Postepay o carta di credito Mastercard/Visa. Controlla importo e data, quindi completa l’autorizzazione richiesta dal tuo strumento di pagamento.
Apri la Bacheca e scarica la quietanza dell’F24 pagato. Confronta contribuente, Comune, anno e importo con il modello e con il movimento del conto o della carta. Conserva quietanza e prospetto insieme a quelli dell’acconto: pagare non certifica che l’aliquota o le agevolazioni siano corrette.

Dal computer sul sito Poste

Apri la pagina F24 di Poste Italiane, accedi e scegli Operazioni → Modelli F24. Seleziona ordinario o semplificato come nel documento del tuo conteggio.
Trascrivi e confronta codice fiscale, codice catastale del Comune, tributo, anno 2026, immobili, saldo/acconto e importo con il modello. Seleziona lo strumento di pagamento disponibile e controlla la data di esecuzione.
Autorizza il pagamento con il sistema di sicurezza richiesto dal conto BancoPosta, Postepay o carta Mastercard/Visa utilizzata. Non chiudere la pagina prima di leggere il risultato dell’operazione.
Apri Le tue operazioni oppure Bacheca e scarica la quietanza del versamento eseguito. Confronta dati fiscali e importo con F24 e movimento, e conserva quietanza e prospetto insieme a quelli dell’acconto. Una semplice prenotazione o un PDF da pagare non sostituiscono il versamento.

Sportello: solo senza partita IVA e senza compensazione

Se non hai partita IVA e non utilizzi crediti fiscali in compensazione, scegli banca o ufficio postale. Per trovare un ufficio postale apri Poste F24, usa “Uffici Postali” e cerca Comune o indirizzo.
Porta il modello F24, documento di identità, codice fiscale e lo strumento con cui pagherai. Chiedi il pagamento F24 IMU.
Prima del versamento confronta sulla copia contribuente, Comune, codice tributo, anno, saldo/acconto e importo con il modello predisposto. Segnala qualsiasi differenza prima di pagare.
Paga e ritira la quietanza dello sportello; confronta dati e importo con il modello e conserva quietanza e prospetto insieme a quelli dell’acconto. Non aspettare un’approvazione separata del calcolo da parte del Comune.

Cosa succede dopo

La quietanza documenta il versamento; non certifica che rendita, aliquota o agevolazione scelte siano corrette. Conserva insieme prospetto, F24 e quietanza dell’acconto e del saldo. Non viene rilasciata un’approvazione del calcolo da parte del Comune attraverso il semplice pagamento. Se usi una banca con pagamento prenotato, verifica dopo la data fissata che risulti eseguito e recupera il documento di pagamento: una prenotazione revocata o scartata non è un versamento.

Se non riesci a completare la procedura

Rendita assente o dati catastali discordanti: non usare il valore di mercato al posto della rendita. Porta visura e atto all’Ufficio Tributi o al professionista e segnala esattamente categoria, rendita o quota che non coincidono.

Hai saltato l’acconto del 16 giugno: è già scaduto. Chiedi il calcolo del ravvedimento operoso, la regolarizzazione spontanea con sanzione ridotta e interessi, specificando somma omessa e giorno in cui pagherai. Richiedi l’F24 completo per quella data; non aggiungere una percentuale trovata in una tabella di un anno diverso. Se hai ricevuto un accertamento, consegnalo al professionista prima di pagare.

Pagamento non riuscito o quietanza assente: controlla movimenti e Bacheca prima di ripetere il versamento. Usa l’assistenza del servizio di pagamento indicando data, importo e identificativo dell’operazione mostrato dal servizio. Chiedi se il primo F24 è stato eseguito o respinto: non pagare una seconda volta solo perché non trovi subito il PDF.

Comune o importo errato nell’F24 già pagato: contatta l’Ufficio Tributi destinatario con copia dell’F24 e quietanza, descrivendo l’errore. Chiedi la correzione o il riversamento se hai indicato un Comune sbagliato; per una somma pagata in eccesso chiedi la procedura di rimborso. Non modificare il PDF della quietanza e non sottrarre autonomamente l’errore da altri tributi.

Domande frequenti

Devo aspettare che il Comune mi mandi un bollettino?

No: l’IMU ordinaria si calcola e versa dal contribuente. L’assenza di un promemoria o di un F24 comunale non rinvia il 16 dicembre.

Il versamento sostituisce la dichiarazione IMU?

No. Pagamento e dichiarazione sono adempimenti differenti. Se durante l’anno è cambiato un dato che il Comune non può conoscere, oppure chiedi un’agevolazione con obbligo dichiarativo, apri sul sito comunale “Dichiarazione IMU” e comunica all’Ufficio Tributi la variazione e la sua data, chiedendo modello, allegati e termine applicabili prima di considerare conclusi gli adempimenti.

Link ufficiali utili

Conclusione

Prendi visura e quietanza dell’acconto, apri la ricerca del Comune e identifica la riga del prospetto che descrive il tuo immobile. Se rientri nel caso ordinario, completa il conto e l’F24; se emerge un’agevolazione o una situazione esclusa dall’esempio, prenota il conteggio con i documenti elencati prima del saldo.

Apri la checklist per “Come calcolare e pagare l’IMU 2026” →