Cedolare secca sull’affitto: come funziona e quando sceglierla

Per scegliere la cedolare secca comunica prima all’inquilino la rinuncia agli aumenti del canone, poi esercita l’opzione nel modello RLI. Puoi farlo alla registrazione, alla proroga o per un’annualità successiva. La scelta sostituisce alcune imposte, ma non rende l’affitto esente da tasse.

Che cosa stai scegliendo

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva: sul canone assoggettato al regime sostituisce l’IRPEF, cioè l’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche, e le relative addizionali, oltre a registro e bollo. Riguarda il locatore persona fisica proprietario o titolare di un diritto reale, per esempio l’usufrutto, su un’abitazione, fuori dall’attività d’impresa o professionale. Le categorie ammesse sono A/1–A/11, esclusa A/10, con le pertinenze ammesse.

Questa guida accompagna l’opzione per un normale affitto abitativo tra privati, non la gestione di affitti brevi, locali commerciali o contratti con un’impresa come inquilino. L’aliquota ordinaria è il 21%; il 10% riguarda il canone concordato con i requisiti contrattuali e territoriali. La parola “concordato” non dimostra da sola il diritto all’aliquota ridotta.

Come capire se puoi usare il 10%

Le istruzioni ufficiali comprendono gli immobili nei Comuni con carenze abitative: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, i Comuni confinanti e gli altri capoluoghi di provincia; comprendono anche gli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE, il Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica. Esistono inoltre i casi dei Comuni con stato di emergenza per calamità deliberato nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014 e dei Comuni colpiti dal sisma del 2016 in cui sia stata individuata una zona rossa: non basta una generica dichiarazione di emergenza recente.

Apri il sito ufficiale del Comune dell’immobile e cerca “accordo territoriale canone concordato”. Scarica l’accordo vigente alla data del contratto e individua le organizzazioni firmatarie; chiedi a una di esse la verifica della fascia di canone e del requisito territoriale, indicando Comune, indirizzo, superficie, dotazioni, durata e canone. Per un contratto non assistito acquisisci l’attestazione di conformità all’accordo necessaria alle agevolazioni. Per il requisito legato a calamità o sisma chiedi anche gli estremi della delibera o dell’ordinanza applicabile all’immobile; confrontali con le istruzioni ufficiali 730/2026, pagina 26. Non usare l’accordo di un Comune vicino.

La convenienza va confrontata con la tassazione ordinaria considerando reddito complessivo, detrazioni utilizzabili e rinuncia agli aumenti. Prima di firmare porta contratto, ultima dichiarazione dei redditi e canone previsto a un CAF, Centro di Assistenza Fiscale, o commercialista se non sai calcolare entrambi i risultati. Esempio fittizio, senza altri calcoli fiscali: su 7.200 euro annui, il 21% è 1.512 euro; il 10% è 720 euro soltanto se il contratto ne ha i requisiti.

Cosa serve

• Contratto, date di firma e decorrenza, canone e dati catastali. Solo se è già registrato: ricevuta con codice identificativo oppure ufficio, anno, serie, numero e sottonumero; non occorre una precedente ricevuta per un contratto nuovo.
• Scelta, quote e codici fiscali di ciascun locatore. Solo se presenti la dichiarazione anche per altri locatori: firme e copie dei loro documenti richieste dal modello RLI.
• Clausola espressa di rinuncia a ogni aggiornamento del canone; solo se manca, raccomandata preventiva all’inquilino. Solo per il 10%: sul sito del Comune dell’immobile cerca “accordo territoriale canone concordato”, scarica l’accordo vigente e chiedi a un’organizzazione firmataria conferma del requisito territoriale e attestazione del contratto non assistito, indicando indirizzo, superficie, durata e canone.
• SPID, Sistema Pubblico di Identità Digitale, CIE, Carta d’Identità Elettronica, o CNS, Carta Nazionale dei Servizi, per RLI web; indirizzo email per la richiesta. Solo se il regime misto produce imposte da addebitare: IBAN, codice del conto bancario o postale, del richiedente presso un intermediario convenzionato con fondi sufficienti.

Come fare passo passo

1. Leggi il contratto e cerca la rinuncia a chiedere aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, compreso l’adeguamento ISTAT, collegato agli indici dell’Istituto Nazionale di Statistica. Se la clausola espressa c’è, non serve inviare un’altra raccomandata. Se manca, invia prima dell’opzione una raccomandata all’inquilino con riferimento al contratto, scelta della cedolare e rinuncia agli aumenti per la durata dell’opzione; conserva lettera e documentazione della spedizione. La semplice consegna a mano non sostituisce questa raccomandata.
2. Apri la pagina ufficiale RLI web, clicca Accedi a RLI web ed entra con l’identità digitale. RLI significa Registrazione Locazioni Immobili. Seleziona Nuova richiesta, leggi l’informativa, conferma Per presa visione e Procedi; per il tuo contratto scegli di operare per te stesso come parte del contratto e inserisci una descrizione riconoscibile.
3. Se il contratto è nuovo: scegli Prima registrazione e crea la richiesta. In Dati generali inserisci ufficio, email, firma, inizio, fine e canone annuo; per un normale abitativo a canone libero la tipologia è L1. Aggiungi ogni proprietario in Locatori, ogni inquilino in Conduttori e i dati della visura catastale, il documento con gli identificativi dell’immobile, in Immobili: Comune catastale, foglio, particella, subalterno, categoria e rendita. In Allegato carica contratto e allegati in un unico PDF/A, formato per l’archiviazione, oppure TIF/TIFF. Puoi ometterlo solo per abitativo tra privati non soggetto a IVA, Imposta sul Valore Aggiunto, con massimo tre locatori e tre conduttori, un’abitazione e massimo tre pertinenze tutte con rendita, solo rapporto di locazione e nessun allegato soggetto a bollo; con Casi particolari compilato devi sempre allegarlo. Per gli altri campi della registrazione leggi anche la guida alla prima registrazione RLI. Il termine è 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se anteriore. Se il contratto è già registrato, salta la prima registrazione e usa il caso seguente.
4. Se il contratto è già registrato: scegli l’adempimento successivo e identifica il contratto in Riferimenti contratto con il codice fiscale di una parte e codice identificativo o estremi della registrazione; puoi selezionarlo dalla Lista contratti propri. Usa annualità successiva, codice 1, per scegliere dall’annualità che inizia, oppure proroga, codice 2, per il rinnovo; poi crea la richiesta. Nell’annualità indica l’anno di inizio del periodo contrattuale: nell’esempio fittizio 1 luglio 2026–30 giugno 2027 è 2026. Nella proroga indica la nuova data finale. I due casi sono alternativi.
5. Per un adempimento successivo: in Tipologia di regime scegli 1 se tutti i locatori aderiscono alla cedolare, 2 per regime misto, 3 se nessuno aderisce. Nella proroga la diversa casella Tipologia di proroga usa invece 1 per ordinario, 2 per cedolare, 3 per misto: non copiare automaticamente il codice da una casella all’altra. Il codice 5 degli adempimenti identifica il conguaglio, non l’opzione.
6. Apri Regime, corrispondente al quadro D, e associa numero dell’immobile, numero del locatore e quota posseduta. Seleziona Sì per ogni locatore che aderisce e No per chi non aderisce; salva o conferma le associazioni come richiesto dalla sezione. Ogni locatore decide autonomamente. Completa la dichiarazione dei locatori, con firme e copie dei documenti degli altri proprietari richiesti dalle istruzioni RLI: non scegliere Sì al posto di un comproprietario senza la sua dichiarazione.
7. Apri Calcola imposte. Se tutti aderiscono, non sono dovuti registro e bollo per la registrazione coperta dalla cedolare. In regime misto il registro resta dovuto sulle quote non in cedolare; alla prima registrazione vale il minimo di 67 euro e il bollo resta sull’intero contratto. Solo per importi da addebitare inserisci codice fiscale dell’intestatario e IBAN del conto del richiedente, verificando banca convenzionata e fondi. Se cointestato, il conto deve essere a firma disgiunta, cioè utilizzabile senza la firma degli altri intestatari.
8. Confronta data di inizio dell’annualità o della proroga, regime e quota di ciascun proprietario. Per l’annualità successiva esercita l’opzione entro 30 giorni dal suo inizio; per la proroga entro 30 giorni dalla decorrenza. Apri Invio, prosegui con Procedi e conferma nella pagina successiva. Leggi il messaggio con il protocollo telematico: prova la trasmissione, non ancora l’accoglimento.
9. Rientra in Ricevute e scarica la comunicazione di elaborazione che accoglie la registrazione o l’adempimento. Se scartata, leggi il motivo, correggi e ritrasmetti; non trattare la bozza o il primo protocollo come una scelta accolta. Solo per imposte dovute in regime misto, apri anche la distinta ricevuta dell’addebito e verifica che sia riuscito. Conserva questi documenti con contratto e rinuncia agli aumenti.

Cosa succede dopo

La ricevuta di elaborazione, disponibile successivamente all’invio, permette di distinguere una richiesta accolta da una scartata; il pagamento in regime misto ha un esito separato. L’opzione opera per la durata del contratto o della proroga, oppure per il periodo residuo se inizia da un’annualità successiva. Non devi inviare un nuovo RLI ogni anno se il contratto e il regime proseguono invariati.

Puoi revocare la cedolare da una successiva annualità entro il termine del registro, scegliendo No nel quadro D e pagando il registro dovuto; comunica la revoca all’inquilino. Alla proroga conferma l’opzione nel relativo RLI. RLI non versa l’imposta sui redditi: nella dichiarazione indica i canoni dell’anno e la cedolare; saldo e acconti si gestiscono con la dichiarazione e con F24, il modello per il pagamento delle imposte, quando dovuto. Il reddito in cedolare concorre comunque alle verifiche di agevolazioni legate al reddito, compreso l’ISEE, Indicatore della Situazione Economica Equivalente.

Se non riesci a completare la procedura

Ho superato il termine per scegliere dall’annualità corrente

Non retrodatare la raccomandata o l’annualità. Le istruzioni RLI distinguono l’opzione tardiva, efficace dall’annualità successiva, dalla remissione in bonis, una regolarizzazione con requisiti specifici. Per un cambio tardivo di regime relativo a un’annualità devi rivolgerti all’ufficio dove è registrato il contratto: recupera il nome dalla ricevuta, cerca “prenota un appuntamento” sul sito dell’Agenzia e richiedi assistenza per locazioni a quell’ufficio, portando RLI precedente, lettera e versamenti. Non risolvere la tardività selezionando date false online.

Non ho comunicato la proroga

L’omessa comunicazione della proroga non revoca automaticamente la cedolare se hai mantenuto un comportamento coerente, dichiarando i redditi nel regime e versando l’imposta dovuta. Non confonderla con una prima opzione tardiva. Porta ricevuta iniziale, contratto e dichiarazioni all’ufficio di registrazione o al professionista per regolarizzare l’adempimento con le date reali.

Non riesco a identificare il contratto o il requisito territoriale

Per il contratto confronta codice identificativo, ufficio, anno, serie, numero e sottonumero con la ricevuta originale, non con il numero assegnato alla bozza RLI. Per il 10% usa l’organizzazione firmataria dell’accordo del Comune e i documenti indicati nella sezione territoriale. Per assistenza fiscale generale chiama l’Agenzia al 800.90.96.96 da fisso o 06.97617689 da cellulare; indica Comune dell’immobile e tipo di contratto, senza comunicare credenziali di accesso.

Domande frequenti

Posso recuperare registro e bollo già pagati?

No. L’opzione successiva non dà diritto al rimborso delle imposte già versate.

Se un comproprietario rifiuta la cedolare, perdo anch’io la possibilità?

No. Ciascun locatore sceglie per la propria quota; il contratto sarà misto. Restano registro sulle quote non in cedolare e, alla prima registrazione, bollo sull’intero contratto e minimo di registro di 67 euro.

Link ufficiali utili

Conclusione

Controlla la rinuncia agli aumenti, identifica se stai registrando, iniziando una nuova annualità o prorogando e annota il relativo termine. Solo dopo aver chiarito questi tre punti avvia la richiesta RLI e scegli il regime di ciascun locatore.

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