Come comunicare la disdetta o il recesso da un contratto di affitto

Per lasciare una casa in affitto devi distinguere la disdetta alla scadenza dal recesso anticipato. Leggi prima durata e clausola di preavviso, comunica per iscritto la data di uscita e organizza la riconsegna. Se il contratto termina prima della scadenza registrata, occorre anche comunicarne la risoluzione.

Quale comunicazione devi fare

La disdetta impedisce il rinnovo alla scadenza contrattuale; il recesso interrompe prima il rapporto per iniziativa di una parte; la risoluzione consensuale è l’accordo con cui entrambe le parti stabiliscono quando chiuderlo. Non sono tre nomi della stessa operazione.

Per le locazioni abitative il conduttore, cioè l’inquilino, può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con preavviso di sei mesi, ai sensi dell’articolo 3 della legge 431/1998. Una clausola contrattuale può offrire un’uscita più favorevole, per esempio senza motivazione o con preavviso più breve. I gravi motivi non coincidono automaticamente con il desiderio di cambiare casa: se il proprietario li contesta, porta contratto e circostanze documentate a un’associazione inquilini o avvocato prima di interrompere i pagamenti.

Questa guida riguarda soprattutto l’uscita dell’inquilino da un’abitazione. Il proprietario non può usare una generica lettera di recesso per ottenere la casa quando vuole: alla prima scadenza può negare il rinnovo soltanto per i motivi previsti dalla legge, con preavviso di almeno sei mesi e motivazione specifica.

Cosa serve

• Contratto completo di rinnovi e clausole di recesso, ricevuta di registrazione RLI (Registrazione Locazioni Immobili).
• Nomi, codici fiscali, indirizzo dell’abitazione e recapito del proprietario previsto dal contratto.
• Data desiderata per l’uscita, eventuali documenti sui gravi motivi, prova della spedizione e consegna della comunicazione.
• Per RLI online: SPID, Sistema pubblico di identità digitale, CIE, Carta d’identità elettronica, o CNS, Carta nazionale dei servizi, ed eventuale IBAN, il codice del conto corrente per l’addebito dell’imposta.

Come fare passo passo

1. Apri il contratto e individua tre punti: data di scadenza del periodo in corso, rinnovo automatico e clausola di recesso del conduttore. Se vuoi uscire prima della scadenza, usa la clausola di recesso applicabile oppure concorda per iscritto una risoluzione con il proprietario.
2. Calcola il preavviso a partire dalla ricezione della comunicazione, non dalla data in cui inizi a scrivere la lettera. Lascia margine per la consegna. Se l’uscita desiderata è troppo vicina, chiedi un accordo scritto sulla data anticipata e sugli eventuali canoni ancora dovuti: un’intesa telefonica non chiarisce queste obbligazioni.
3. Scrivi la lettera indicando nome e codice fiscale delle parti, indirizzo dell’immobile, data del contratto ed estremi di registrazione. Dichiara esplicitamente se comunichi disdetta alla scadenza o recesso anticipato; indica la clausola utilizzata oppure descrivi i gravi motivi, e la data di cessazione richiesta. Firma e inserisci un recapito per concordare il sopralluogo.
4. Spedisci la comunicazione con raccomandata con avviso di ricevimento all’indirizzo del proprietario previsto dal contratto. Conserva copia firmata, ricevuta di spedizione e avviso di ricevimento. Se vuoi usare PEC, posta elettronica certificata, verifica prima con il destinatario e il contratto il recapito valido e l’idoneità di questo canale per quella comunicazione: una normale email o un messaggio WhatsApp non equivalgono automaticamente alla raccomandata.
5. Concorda sopralluogo e consegna delle chiavi. Scrivete un verbale con data, stato dei locali, eventuali danni contestati, letture dei contatori, numero delle chiavi consegnate e accordi su deposito e conguagli. Non trattenere unilateralmente gli ultimi canoni usando la cauzione: canone e deposito hanno funzioni diverse.
6. Se il contratto finisce anticipatamente, apri RLI web dell’Agenzia delle Entrate e comunica la risoluzione entro 30 giorni dalla data effettiva di cessazione. Se compare “Mancata autenticazione”, premi “Accedi” e usa la tua identità digitale. Nell’applicativo scegli “Nuova richiesta”, leggi l’informativa e prosegui; indica “per me stesso” se sei una parte del contratto. Seleziona l’adempimento di risoluzione e il contratto nell’elenco dei tuoi contratti; confronta immobile e intestatari prima di premere “Crea”. Nel modello RLI cartaceo, quadro A, sezione II, la voce corrispondente è Adempimenti successivi: 4 – risoluzione, inserisci data e codice identificativo del contratto oppure ufficio, anno, serie e numero della registrazione.
7. Compila Tipologia di regime: 1 se tutti i locatori erano in cedolare secca (il regime fiscale sostitutivo scelto dal proprietario), 2 se almeno uno non lo era, 3 se nessuno lo era. Per una risoluzione ordinaria senza corrispettivo sono dovuti 67 euro; non sono dovuti se tutti i proprietari avevano scelto la cedolare secca. La comunicazione RLI resta necessaria anche quando l’imposta è zero.
8. Per l’imposta puoi autorizzare l’addebito nel servizio oppure usare F24 Elide, modello con elementi identificativi, codice tributo 1503. Il solo F24 non comunica la risoluzione: presenta anche RLI. Se l’accordo prevede un pagamento specifico per risolvere il contratto, non applicare automaticamente i 67 euro: RLI distingue il corrispettivo e il codice 7 per quello contestuale; fai determinare l’imposta all’ufficio o all’intermediario.
9. Se invii online, apri il quadro Invio, confronta data di risoluzione, contratto e importo con i documenti e seleziona “Invia”; nella pagina di invio premi “Procedi” e poi “OK”. Con SPID, CIE o CNS non occorre il PIN, il codice personale dell’Agenzia. Compare il protocollo telematico; la ricevuta sarà disponibile entro cinque giorni. Il solo salvataggio non trasmette la pratica. Apri quindi Ricevute e scarica l’accoglimento dell’adempimento e, se c’è addebito, la relativa ricevuta. Trasmetti una copia all’altra parte. Gestisci separatamente voltura o chiusura delle utenze e cessazione della posizione TARI presso il Comune o il gestore indicato dal Comune.

Se preferisci consegnare RLI allo sportello

La pagina Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate ammette anche il modello cartaceo all’ufficio dove il contratto è registrato. Apri il suo collegamento “prenotare un appuntamento” e scegli l’assistenza per contratti di locazione. Porta RLI compilato, documento, estremi del contratto e l’F24 pagato se l’imposta è dovuta. Il servizio è un’alternativa all’invio telematico, non una seconda pratica da fare dopo di esso.

Cosa succede dopo

La lettera non genera un protocollo dell’Agenzia delle Entrate: la consegna è documentata dal canale usato. RLI produce invece una ricevuta fiscale, che non prova da sola la riconsegna della casa né risolve eventuali contestazioni civili. Alla scadenza naturale, se il contratto non viene rinnovato, non presentare automaticamente una risoluzione anticipata né pagare i 67 euro: prima confronta data effettiva e periodo già registrato.

Se non riesci a completare la procedura

Il proprietario non risponde

Controlla la consegna della raccomandata attraverso il codice della spedizione e conserva la documentazione del recapito. Il silenzio non accetta una riduzione del preavviso. Per rifiuto delle chiavi o contestazioni sui motivi, chiedi assistenza a un’associazione inquilini o a un avvocato e non lasciare le chiavi nella cassetta postale senza accordo.

È passato oltre un anno dalla risoluzione

Le istruzioni RLI non consentono la normale comunicazione telematica di una risoluzione tardiva oltre l’anno. Prenota un appuntamento con l’ufficio presso cui è registrato il contratto, portando accordo o lettera, prova della data di cessazione ed estremi di registrazione.

Domande frequenti

Se cambio residenza, l’affitto si chiude?

No. Il cambio anagrafico non sostituisce preavviso, riconsegna e adempimenti fiscali.

Se esce soltanto uno dei coinquilini, chiudo tutto il contratto?

Non automaticamente. Occorre stabilire se il contratto prosegue con gli altri e se vi è una cessione o altra modifica soggettiva; non inviare la risoluzione dell’intero contratto senza un accordo coerente.

Link ufficiali utili

• Controlla imposta e modalità della risoluzione all’Agenzia delle Entrate.
• Accedi a RLI web per comunicare la risoluzione.
• Apri il manuale ufficiale RLI web, sezione 3.6.4 Risoluzione.
• Leggi l’articolo 3 della legge 431/1998 sul recesso abitativo.

Conclusione

Recupera il contratto e sottolinea scadenza e clausola di recesso; soltanto dopo scegli la data di uscita e prepara la lettera.

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