Per registrare un contratto di affitto online usa RLI web nell’area riservata dell’Agenzia delle Entrate. Inserisci contratto, proprietari, inquilini e dati catastali, scegli la tassazione e trasmetti la richiesta entro 30 giorni. La registrazione è confermata dalla ricevuta di elaborazione, non dal semplice messaggio di invio.
Quali contratti e quale termine
RLI significa Registrazione Locazioni Immobili. Questa procedura riguarda soprattutto un normale affitto abitativo tra privati. Il termine è 30 giorni dalla firma oppure dalla decorrenza, se anteriore. I contratti non superiori complessivamente a 30 giorni nell’anno tra le stesse parti non sono soggetti a registrazione obbligatoria in termine fisso.
La registrazione non corregge un contratto mal scritto. Prima della firma definisci durata, canone, deposito e spese. Per il canone concordato apri il sito del Comune dell’immobile, cerca “accordo territoriale canone concordato” e usa l’accordo vigente alla data del contratto; se lo stipuli senza assistenza delle organizzazioni firmatarie, chiedi a una di esse l’attestazione di conformità necessaria alle agevolazioni.
L’APE è l’attestato di prestazione energetica. Per un nuovo contratto soggetto a registrazione occorre la clausola con cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto informazioni e documentazione energetica; la copia dell’APE va allegata, con l’eccezione dei contratti di locazione di singole unità immobiliari. L’eccezione all’allegazione non elimina la consegna della documentazione all’inquilino.
Cosa serve
- Contratto firmato da tutte le parti, data della firma, inizio e fine, canone annuo intero e numero di esemplari. Solo per il canone concordato: accordo territoriale e attestazione per il contratto non assistito.
- Codici fiscali e dati anagrafici di ogni locatore, cioè chi affitta l’immobile, e conduttore, cioè l’inquilino.
- Visura catastale, il documento che riporta i dati registrati al Catasto: Comune, foglio, particella, subalterno, categoria e rendita dell’abitazione e delle pertinenze.
- SPID, Sistema Pubblico di Identità Digitale, oppure CIE, Carta d’Identità Elettronica, o CNS, Carta Nazionale dei Servizi; un indirizzo email da inserire nella richiesta.
- Solo se sono dovute imposte: IBAN, il codice del conto bancario o postale, di un conto del richiedente con fondi sufficienti e presso un intermediario convenzionato con l’Agenzia. Se cointestato, deve permettere al richiedente di operare senza la firma degli altri intestatari.
Come fare passo passo
- Apri la pagina ufficiale RLI web, clicca Accedi a RLI web e accedi con la tua identità digitale. Il servizio si usa nel browser anche da smartphone; non è necessario installare il software RLI sul computer.
- Seleziona Nuova richiesta, leggi l’informativa, seleziona Per presa visione e prosegui con Procedi. Per presentare il tuo contratto scegli di operare per te stesso come parte del contratto; inserisci una descrizione riconoscibile della richiesta e scegli Prima registrazione. Indica se sei locatore o conduttore e crea la richiesta dal riepilogo con Crea.
- In Dati generali, corrispondente al quadro A, indica ufficio, email, tipologia, data della firma, decorrenza, fine, canone annuo completo, pagine ed esemplari. Un ordinario contratto abitativo è L1. Non scegliere L2 soltanto per la parola “concordato”: occorrono le condizioni territoriali delle istruzioni RLI. Esempio fittizio: 600 euro mensili corrispondono a 7.200 euro annui anche se possiedi metà della casa. Salva la sezione e verifica che non compaiano errori sui campi.
- Apri Locatori, usa Nuovo Locatore e inserisci tutti i proprietari; poi in Conduttori usa Nuovo Conduttore per ciascun inquilino. Per il normale inquilino che non rientra nelle particolari categorie previste dal modello, la tipologia è 3 – Altri conduttori. Confronta codici fiscali e anagrafiche con i documenti e salva ogni soggetto: questi dati formano il quadro B.
- In Immobili usa Nuovo immobile e copia i dati della visura, prima dell’abitazione e poi delle pertinenze. Riporta Comune catastale, foglio, particella e subalterno nei rispettivi campi, oltre a categoria e rendita: il numero civico non è la particella. Salva ogni immobile; sono i dati del quadro C.
- Apri Regime e associa ogni locatore a ogni immobile con la quota posseduta e la scelta Sì o No alla cedolare secca, il regime fiscale sostitutivo per gli affitti abitativi. Il quadro D va compilato anche se nessuno sceglie la cedolare. Prima di selezionare Sì deve esserci la rinuncia agli aumenti comunicata con raccomandata all’inquilino, oppure già espressa nel contratto. Acquisisci firme e documenti degli altri locatori nella dichiarazione prevista dal modello. Per la scelta fiscale e il regime misto leggi anche come comunicare la cedolare secca con RLI.
- In Allegato aggiungi un unico file con contratto firmato e allegati, in TIF, TIFF oppure PDF/A, un formato PDF per l’archiviazione: il semplice PDF non è necessariamente PDF/A. L’allegazione si può omettere solo se ricorrono insieme tutte queste condizioni: abitativo tra privati non soggetto a IVA, Imposta sul Valore Aggiunto, massimo tre locatori e tre conduttori, un’abitazione e massimo tre pertinenze tutte con rendita, nessuna clausola diversa dal rapporto di locazione né allegati soggetti a bollo. Se non ricorrono tutte o hai compilato Casi particolari, allega il file. Conferma il caricamento e leggi il risultato del controllo del formato.
- Solo se il contratto stabilisce canoni diversi negli anni, compila Casi particolari e il quadro E – Canoni differenti seguendo le istruzioni RLI: indica gli importi delle annualità, non una moltiplicazione del primo canone. Solo per una garanzia prestata da un terzo, inserisci garante e importo nei campi dedicati; il deposito cauzionale pagato dall’inquilino non è la stessa cosa. Se il contratto contiene una clausola penale volontaria, indica anche la relativa casella prevista nel modello aggiornato.
- Apri Calcola imposte e confronta gli importi con il contratto. Per un L1 ordinario con pagamento annuale il registro è il 2% del canone annuo, minimo 67 euro alla prima registrazione; il bollo è 16 euro ogni quattro facciate scritte e comunque ogni cento righe, per esemplare, oltre agli allegati soggetti a bollo. Nell’esempio fittizio di 7.200 euro annui il registro della prima annualità è 144 euro. Puoi scegliere il pagamento per l’intera durata anziché anno per anno: il calcolo cambia. Con cedolare di tutti i locatori non sono dovuti registro e bollo; con regime misto il registro riguarda le quote non in cedolare, con minimo 67 euro alla prima registrazione, mentre il bollo resta sull’intero contratto.
- Solo se sono dovute imposte, inserisci codice fiscale dell’intestatario del conto e IBAN per l’addebito, confrontandoli con i dati bancari; verifica fondi e banca convenzionata indicata dal servizio. Il conto deve essere del richiedente; se cointestato deve essere a firma disgiunta, cioè permettere di operare senza la firma degli altri intestatari. Apri Invio, confronta firma, decorrenza, fine, canone, codici fiscali, dati catastali e regime di ogni locatore. Prosegui con Procedi e conferma nella pagina successiva. Leggi il messaggio di trasmissione e annota il protocollo telematico: non è ancora la conferma della registrazione.
- Rientra in Ricevute e apri la comunicazione di elaborazione della richiesta. Se accolta, scarica la ricevuta con data ed estremi di registrazione e codice identificativo del contratto; se scartata, leggi l’errore, correggi la richiesta e ritrasmettila. Solo se sono dovute imposte, scarica anche la distinta ricevuta dell’addebito e controlla che sia riuscito. Consegna alle altre parti le copie delle ricevute relative al contratto.
Cosa succede dopo
Il primo messaggio attesta soltanto l’invio e assegna un protocollo telematico. La ricevuta successiva conferma la registrazione oppure spiega lo scarto; non è necessariamente disponibile nello stesso istante. Riapri Ricevute fino a leggere la comunicazione relativa alla tua richiesta. L’addebito ha un esito distinto: una registrazione accolta non prova da sola che il pagamento sia riuscito.
Conserva contratto originale firmato, richiesta e ricevute insieme; il codice identificativo del contratto servirà per proroga, risoluzione e altri adempimenti. La durata della compilazione non è il termine di registrazione: i 30 giorni decorrono da firma o inizio anticipato, non dal giorno in cui apri RLI.
Se non riesci a completare la procedura
La richiesta viene scartata o l’allegato non passa il controllo
Apri la ricevuta e correggi il campo segnalato: per un codice fiscale errato confronta tessera sanitaria e anagrafica; per un immobile non riconosciuto confronta Comune catastale, foglio, particella e subalterno con la visura. Per il file usa la funzione Servizi per validare e convertire file indicata nell’area riservata oppure esporta nuovamente in PDF/A o TIF/TIFF. Poi ritrasmetti e leggi la nuova ricevuta: salvare una bozza non registra il contratto.
Ho superato i 30 giorni
Non alterare firma o decorrenza. Inserisci le date reali e usa il calcolo della tardività previsto da RLI. Per violazioni commesse prima del 13 giugno 2025 la pagina ufficiale avverte che sanzioni e interessi richiedono il calcolo secondo la disciplina precedente: chiedi assistenza fiscale all’Agenzia al 800.90.96.96 da fisso o 06.97617689 da cellulare indicando le due date reali prima di autorizzare l’addebito.
Preferisco presentarlo in ufficio
Puoi registrare presso qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia, con appuntamento. Cerca nel sito ufficiale “prenota un appuntamento” e scegli il servizio per la registrazione di contratti di locazione, poi Comune o ufficio e una disponibilità. Porta RLI compilato e firmato, due originali oppure originale e copia del contratto, contrassegni per il bollo datati non oltre la firma se dovuti e prova del pagamento o modulo per l’addebito. La modalità telematica è obbligatoria per agenti immobiliari e possessori di almeno dieci immobili: questi soggetti devono usare RLI online o un intermediario abilitato.
Hai chiuso RLI web prima di inviare?
Rientra in RLI web e apri Elenco richieste: seleziona la richiesta iniziata per continuare la compilazione. Non crearne subito un’altra. Se hai già trasmesso, apri invece Ricevute e leggi il risultato della registrazione. Una richiesta salvata ma non inviata non rispetta da sola il termine dei 30 giorni.
Domande frequenti
Posso recuperare le marche da bollo se scelgo dopo la cedolare?
No: registro e bollo già pagati per annualità precedenti non diventano rimborsabili per la successiva opzione.
Registro di nuovo il contratto quando cambia soltanto l’inquilino?
Non creare automaticamente una nuova registrazione. Cessione, subentro e nuovo contratto hanno effetti diversi: porta all’ufficio che ha registrato il contratto l’accordo firmato che documenta il cambiamento, con gli estremi della registrazione, per individuare l’adempimento RLI da presentare.
Link ufficiali utili
Conclusione
Apri il contratto firmato e la visura, calcola il termine dei 30 giorni dalla data corretta e avvia una Prima registrazione in RLI web. Considera conclusa la registrazione solo dopo aver letto la ricevuta di elaborazione accolta e, se dovuto, l’esito dell’addebito.
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